מידע חיוני בעת רכישת נכס בהרצליה פיתוח
רכישת נכס הינו תהליך מורכב שיש לבצעו תוך הפעלת שיקול דעת והכרת השוק המקומי בו אנו רוצים לרכוש את נכס הנדל"ן. הכרה של כלל הגורמים הפועלים בשוק, ההוצאות השונות, הקלות בנייה והתוספות יעזרו לנו לשקלל את שווי האמיתי של הנכס ולהימנע ממצב של תמחור יתר.
משא ומתן
הבתים מוצגים בדרך כלל במחיר מבוקש עליו ניתן לנהל מו"מ, אשר יכול להביא להוזלה שבין 3%-6% (לא תמיד). לאחר שהקונה החליט על הנכס אותו הוא ינסה לרכוש הוא יקבל ממני את ההיסטוריה השיווקית של הנכס, סקירה על מו"מים קודמים והערכת מצב עכשווית. אני אדריך אותו לגבי שיטת המו"מ ואמליץ בפניו מה כדאי להציע ולאיזה מחיר ניתן אולי להגיע.
הוצאות חודשיות לאחזקת נכס (לפי נכס של 500 מ"ר מגרש + 250 מ"ר בנוי)
מסי עירייה $200-250
מים 50-70 $ (תלוי בגודל הגינה)
גנן 80-120 $ (תלוי בגודל הגינה)
חשמל – על פי צריכה וכמות מכשירי החשמל
הוצאות נוספות למחיר הנכס:
עמלת תיווך: 2 % + מע"מ
מס רכישה: כ- -10%- 8% (על פי טבלה המשתנה מעת לעת)
עו"ד: 1% + מע"מ
סה"כ: כ- 11.5%-13.5% משווי העסקה
זכויות בנייה על פי תכנית בניין עיר (תב"ע)
תב"ע עירוני להרצליה – זכויות בנייה הן השטח המותר לבנייה מחושב כ % משטח המגרש
זכויות בנייה לבית חד קומתי 25%
זכויות בנייה לבית חד קומתי עם חצי מפלס נוסף 30%
לקוטג':
18% קומת קרקע
18%קומה ראשונה
12%עלית גג (60% משטח הקומה שמתחתיה – מתחת לגג רעפים בלבד)
18% מרתף (כשטח הקומה שמעליו ובאותם גבולות בניין)
66% סה"כ
תוספות בנייה ללא תשלום:
12.50 מ"ר עבור חדר ביטחון (ממ"ד)
30.00 מ"ר עבור חנייה כפולה מקורה
12.50 מ"ר עבור מחסן/חדר כביסה (חייב להיות צמוד לחנייה)
תוספות בנייה בהיתר (בתשלום):
6% תוספת בנייה כללית
5% תוספת בניה כללית במידה ובונים מעלית
סה"כ כולל "תוספות בניה בתשלום" – (66%+11%)
77%
סה"כ תוספות מעבר לאחוזי בנייה מותרים (ללא תשלום) – 55.00 מ"ר
שער הדולר לשקל
עקב אי יציבות בשערי החליפין של השקל כלפי הדולר והמטבעות האירופיים, יש היום מגמה לעבור לציון מחירי הנכסים בשקלים. במצב הנוכחי חלק ממחירי הנכסים מוצגים בדולרים – כבעבר – וחלקם מוצגים כבר בשקלים. המחירים הדולריים המוצגים כאן מתייחסים לשער היציג של הדולר ולא לשער קבוע על ידי המוכר.
תשובות לשאלות חשובות
ש: האם כדאי לרכוש בית להשקעה בהרצליה פיתוח?
ת: התשואה עבור בית נרכש אותו משכירים נעה בין 3%-4% ולכך יש להוסיף את עליית ערך הבית כתוצאה מעליית מחירים זוחלת שקיימת כאן לאורך השנים. נכס בהרצליה פיתוח אף פעם לא איבד מערכו. רכישת נכס שאולי ישמש בעתיד למגורים של בעליו לא ניתן למדוד רק על פי אמת המידה של גובה התשואה
ש: מהם היתרונות ברכישת בית שהוא דו (צמוד לבית אחר) לעומת בית בודד?
ת: ישנם מספר סוגי בתים שהם דו:
עם שני קירות צמודים זה לזה לכל אורכם
צמודים זה לזה רק בקטע קטן
צמודים בקיר החנייה כאשר הבית עצמו נפרד
למעט מקרים בודדים יש יתרון בולט לבית דו והוא ניצול טוב יותר של שטח המגרש לטובת גינה יותר גדולה או לטובת חנייה יותר גדולה. בבית בודד קיים בהרבה מקרים בזבוז שטח כתוצאה מהחובה לשמור מרחק של 3-4 מטר אל גבול החלקה, דבר היוצר שטח שלא ניתן לנצלו.
ש: קנינו נכס – האם לייעד אותו להריסה או לשיפוץ?
ת: התשובה לשאלה זו תלויה באישיות הקונים ובצרכיהם. לצורך עזרה בהחלטה לגבי התשובה רצוי להתייעץ עם אדריכל (ולא עם מתווך).
ש: האם ניתן לבצע העברת נכס בטאבו למרות שיש בו חריגות?
ת: כן. ניתן לקבל מהעיריה אישור להעברה בטאבו, אך במידה ובעתיד ירצו הקונים לבצע בבית שינויים הדורשים רישיון מהעיריה, תתנה העיריה את הענקת הרישיון בהכשרת כל החריגות.
