רכישת בית קרקע:
הלקוחות הפוטנציאליים המגיעים להרצליה פיתוח לצורך רכישת וילה נחלקים לכאלה המעוניינים בבית חדש ומוכן לכניסה, כאלה המעוניינים בבית לשיפוץ וכאלה המעדיפים לרכוש מגרש ולבנות עליו את בית חלומותיהם. יש כאלה המגיעים עם מטרה ברורה ומוגדרת לגבי אחת משלוש האפשרויות ולא ישנו את דעתם. יש כאלה שלאחר שבחנו את האופציות העונות על מטרתם המקורית וכשהתברר להם שהתמונה המתקבלת אינה בצבעי שחור-לבן הם אינם שוללים גם בדיקה של אפשרות חלופית. אלה שרוח היזמות מפעמת בקרבם משוכנעים שלקנות מגרש ולבנות עליו זו האפשרות שבה יוכלו לחסוך כסף רב. בעלי התקציב המוגבל יעדיפו את האפשרות הנראית לכאורה כזולה ביותר מבלי לחקור את הסיכומים הכרוכים בה. לעומתם יש כאלה אשר אינם פנויים הן מבחינת עיסוקם והן אופיים והאנרגיות שלהם לעסוק בפרוייקט של בנייה או שיפוץ, ואלה מטבעו של עניין יעדיפו את אופציית הבית המוכן.
ברצוני להציג כאן את השיקולים לחיוב ולשלילה של כל אחת מן האפשרויות שמניתי:
רכישת מגרש:
- היתרון העיקרי של רכישת מגרש הוא בכך שניתן לבנות עליו את הבית העתידי כשהוא תפור לפי מידותיהם של בעליו, לפי טעמיהם ולפי צרכיהם הספציפיים –גודל, צורה חיצונית, חלוקת שטחים פנימית, חלוקת ההקצאה של שטח המגרש בין השטח הבנוי לבין השטח לגינה או בריכה ועוד שיקולים רבים. לצד כל זאת יש למנות את החסרונות הגלומים בבחירה באפשרות זו:
כמות המגרשים המוצעים למכירה בהרצליה פיתוח נמוכה משמעותית מכמות שאר הנכסים דבר המגביל את אפשרויות הבחירה של הקונה באשר לגודל ובעיקר באשר למיקום הנכס העתידי. גם יכולת המיקוח לגבי המחיר מוגבלת עקב מיעוט האלטרנטיבות. - בדיקת המגבלות לגבי כל מגרש המוצע למכירה יכולה לגלות מגבלות הגלומות בתכנית בניין עיר – מה מותר ומה אסור לבנות על אותו מגרש, כמה צריך להתרחק מגבול החלקה הן לכיוון הרחוב והן לכיוון השכן. כמו כן יכולה להיות מגבלה גם בממדי המגרש – ארוך וצר או מרובע – נתונים שיכולים להגביל את קווי הבנייה הרצויים לרוכש.
- יכולת מוגבלת של חלק מהרוכשים לדמיין את מראהו של הבית והחלוקה הפנימית שלו מתוך תוכניות האדריכל, יכולה לגרום אכזבה מסויימת לאחר שניצבים מול התוצאה הסופית. לכך יש להוסיף את כושר השכנוע הטוב של האדריכל לכיוונים שלאחר גמר הבנייה יתבררו כמוטעים.
- תהליך בנייה ארוך המתחיל בהשגת כל האישורים לתחילת הבנייה, דרך כל תלאות הבנייה, המלחמות עם הקבלנים וקבלני המשנה, הטעויות שמתגלות ותיקונן, הדרישות והבדיקות המתישות של הגורמים השונים (מחלקת הרישוי העירונית , חברת חשמל, חיבורי מים וביוב ועוד) ועד להשגת כל אישורי הגמר מכל אותם גורמים לצורך האכלוס בפועל (טופס 4). גם נושא המימון לאורך כל התקופה הזאת צריך להילקח בחשבון הסופי של עלויות הבנייה.
- חוסר האפשרות לאמוד את ההוצאות העתידיות הכרוכות בבנייה וגידול ההוצאות האלו תוך תהליך הבנייה כתוצאה מתוספות הנגרמות בגלל הסיטואציה הפסיכולוגית ( אם כבר עושים את זה אז זה שטות לא להוסיף את זה), מביא את כלל ההוצאות לסכום שלו היה מוצג לקונים בתחילת התהליך ייתכן שההחלטה הייתה נופלת לאפשרות האחרת.
- לקראת סיום הבנייה נוצרת אצל הבונים עייפות נפשית מחד לצד התדלדלות המשאבים הכספיים מאידך המתבטאים בשאיפה שהסיוט כבר יסתיים. שני תהליכים אלו גורמים להתפשרויות שונות שלא היו קורות במקרה של בחירת בית מוכן.
רכישת בית לשיפוץ:
- אופציה זו טומנת בחובה מספר יתרונות:
הנתונים העיקריים של הבית שבדרך כלל אינם ניתנים לשינוי בשיפוץ (גודל סלון, גודל גינה, גודל מטבח, כיווני אוויר, מיקום פונקציות עיקריות בתוך הבית) ברורים לקונה והוא יכול להחליט אם הם מתאימים לדרישותיו. - התייעצות עם אדריכל יכולה לעזור לו לבדוק את אפשרויות השינוי לגבי אותם נתונים שאינם מתאימים לו.
- על פי הערכת האדריכל ניתן לקבל אומדן יותר מדויק של העלויות הכרוכות בשיפוץ המוצע וזאת בהשוואה לבנייה על מגרש.
- עלות המבנה בנכס למכירה עבור שיפוץ תהייה תמיד יותר נמוכה מבניית שלד חדש ובכך טמון חסכון כספי.
לעומת זאת יש לציין מספר חסרונות:
- תוך כדי השיפוץ יכולים להתגלות פגמים סמויים, חלקם בגין ליקויים בבנייה וחלקם בגין גיל הנכס, שעלות תיקונם משנה את חישובי העלות הכללית של השיפוץ.
- נתוני יסוד של הבנייה הישנה שאינם ניתנים לשינוי בפעולת השיפוץ (גובה התקרה, מיקום העמודים, חוסר מרתף) מאלצים את הקונים להתפשר על דברים שמלכתחילה לא התכוונו להתפשר עליהם כשיצאו למסע הרכישה
- עלות המימון למגורים בעת תקופת השיפוץ.
- פיקוח על השיפוץ גוזל זמן לא מועט מן הקונים.
רכישת בית חדש (או משופץ כחדש):
יתרונות:
- חסכון בהוצאות מסביב. ניתן להיכנס מיידית עם הארגזים והמזוודות.
- לא קיימות שום הפתעות בנושא התקציבי. העלות ידועה מראש ולא אמורה להשתנות.
- כל מרכיבי ההתפשרות נלקחו בחשבון מראש.
חסרונות:
- בתוך המחיר של הנכס גלומים, מלבד עלות המגרש והמבנה, גם עלות המימון והרווח היזמי גורמים המגיעים בצדק ליזם הנכס.
- הנכס חייב להתאים למירב צרכיהם של הקונים היות ושנויים הכרחיים בנכס חדש ומושקע הופכים אותו ליקר באופן משמעותי ממחירי השוק. קיים על כן חוסר היגיון גם לשלם מחיר מלא וגם לא לקבל מוצר שאינו מושלם.
לסיכום ניתן לציין כי ההחלטה בין שלוש האפשרויות אינה יכולה להיות תוצאה של חישוב מתמטי, אלא תלויה באופי הקונים בצרכיהם, ברצונם להשקיע מזמנם וממרצם בפרויקט הבנייה או השיפוץ, וכמובן באפשרויותיהם הכספיות.
אין זה תמיד מובן מאליו שכמות הפשרות שבפניה עומדים הקונים נמוכה בהרבה באופציה של בנייה על מגרש שכן גם באופציה זו המבטיחה לכאורה את "בית החלומות" גלומות פשרות שמתבררות רק אחרי תקופת מגורים בנכס החדש.
