רכישת מגרש בהרצליה פיתוח:
כאשר רוכשים מגרש בהרצליה פיתוח יש לקחת בחשבון את כל הגורמים הקובעים את מחירו של המגרש ומה הם הנתונים והפרטים אותם יש לבדוק .
בניגוד לבתים למכירה אשר ערכם נקבע לא רק על פי מיקומם וכמות ההשקעה בהם אלא גם לפי התאמתם לצרכיו או לטעמו של הקונה, מחירי המגרשים בהרצליה פיתוח נקבעים כמעט תמיד על פי מיקומם וקרבתם לים. אי לכך מחירי המגרשים הם די קבועים וברורים ונוסחת חישובם היא כמעט מתמטית. מפאת מיעוט היצע המגרשים בשוק של הרצליה פיתוח רבים הם המקרים בהם המחירים המשולמים עבורם עולים במעט על המחירים המקובלים בשוק.
להלן הגורמים העיקריים אותם יש ללמוד בעת רכישת מגרש:
הבעלות על המגרש:
בהרצליה פיתוח קיימים שני סוגי בעלויות על מגרשים – מגרש פרטי ומגרש מנהל. קיים פער במחיר בין מגרשי מנהל למגרשים פרטיים זהים בגלל ההוצאה הנוספת של תשלום דמי היתר למנהל על בנייה שמעבר ל 160 מ"ר למגרש, ללא כל הבדל בין בנייה של בית אחד או שניים על אותו המגרש. כמקובל כיום צריך בעל מגרש המנהל לשלם עבור היוון המגרש דבר המוריד מהקונה הוצאה זו. רצוי לציין כי רוב מגרשי המנהל מצויים בנוף ים, מיקום המועדף על ידי ישראלים ואינו מבוקש על ידי תושבי חוץ.
גודל המגרש ומידותיו:
הרוב הגדול של מגרשי הרצליה פיתוח הם של דונם כאשר על רובם בנויים שני בתים ועל מיעוטם בנוי בית אחד. רוב המגרשים של חצי דונם מחולקים למגרש קדמי – על הרחוב, ומגרש אחורי – עורפי. על פי מיקום זה נקבע גם המחיר. יש המעדיפים מגרש קדמי על מנת לא להיות כלואים בין 4 שכנים אך יש המעדיפים מגרש אחורי כי הם סבורים שמגרש קדמי סובל מכל תנועת הרכבים והאנשים המגיעים לבית האחורי. אם המדובר במגרש על רחוב ראשי תהייה העדפה ברורה לבית האחורי הרחוק מרעש הרחוב.
היות ובמגרש עליו בנויים שני בתים יש לאפשר גישה לבית האחורי באמצעות דרך מעבר, שטחה של דרך זו יורד פרופורציונלית משטח שני המגרשים ועל כן גם מגרש המוצג כבעל שטח של חצי דונם הוא ברוב המקרים רק בן 460-470 מ"ר. על מגרש של חצי דונם בחלק גדול של המקרים (תלוי בממדיו) קשה לבנות כך שתישאר גינה גדולה ובנוסף מקום לבריכה גדולה. זו הסיבה שיש ביקוש רב למגרשים של 600-800 מ"ר, אבל כאלה הם נדירים בהרצליה פיתוח ועל כן גם המחיר שלהם יקר יותר (למ"ר) מאשר המגרשים הסטנדרטיים. לעומת זאת שטחם של כמעט כל מגרשי המנהל בנוף ים הוא בין 600-800 מ"ר ומגרשים אלה מהווים פתרון לקונים המעדיפים גינה גדולה ובריכה גדולה. לעומת מצב בו תוספת המטרים למגרש של חצי דונם מעלה את ערכו אין הדבר כן לגבי מגרשים של דונם המיועדים לבניית בית אחד בלבד. במגרשים אלה תוספת של 50-200 מ"ר לא תזכה את בעלי המגרש ביתרון משמעותי במחיר.
מחיר המגרש נקבע בין היתר גם על פי מידותיו או ליתר דיוק על פי רוחב החזית שלו. ככל שחזית המגרש יותר רחבה ומאפשרת גם חניית 2 מכוניות בקרבת הכביש, גם ערכו עולה. בין מגרשי נוף ים קיים חלק לא מבוטל של "מגרשי נקניק" – דהיינו מגרשים צרים וארוכים ( 12X65 מ') ובהם ניתן לבנות רק בתים דו משפחתיים (צמודים). יש להוסיף כי מגרשי חצי דונם מרובעים מאפשרים רק ניצול מוגבל של שטח המגרש ועל כן מחירם פחות מזה של מגרשי מלבן.
יקום הבית על המגרש:
בחלק ממגרשי חצי הדונם של הרצליה פיתוח ניתן לבנות רק בתים דו משפחתיים על פי תכנית בניין עיר. יש המעדיפים את הדו משפחתי עקב ניצול יותר טוב של שטח המגרש והעובדה שבהיותם בקיר משותף עם השכן, אין הם רואים אותו ולא שומעים אותו. לעומתם יש המעדיפים אך ורק בית בודד. לגבי אפשרויות מיקום הבית העתידי על המגרש קיימות גם כן העדפות שונות. יש הרוצים את הגינה מוסתרת מהרחוב ובמקרה כזה הבית קרוב לרחוב (המטרה – אינטימיות בישיבה בגינה) ויש הרוצים להימנע מהרעש של הרחוב ויעדיפו שהבית ייבנה בחלק הרחוק של המגרש. האילוץ של בניית בית דו משפחתי מכתיב לפעמים את מיקום בניית הבית (אולי אף בניגוד להעדפת הקונה). גם מיקומה של הגינה חשוב מאד בבחירת המגרש ואפשרויות הבנייה עליו. הלקוחות האירופים יעדיפו גינה דרומית החשופה באופן מירבי לשמש. הישראלים יעדיפו גינה צפונית שהיא בדרך כלל מוסתרת מהשמש. בהרצליה פיתוח יש חשיבות רבה לגינה עם צד מערבי פתוח כי משם מגיעה הבריזה מן הים.
שכנים:
- אם המגרש השכן למגרש אותו מעוניינים לרכוש הוא מגרש ריק יש לקחת בחשבון שבאיזה שהוא שלב יבנו עליו והמדובר ב 1-2 שנים של חיים בצל אתר בנייה. לצורך זה גם בית ישן יהיה בדרך כלל בית להריסה ויש להתייחס אל נכס כזה כאל מגרש ריק.
- שכנות טובה היא כאשר המגרש השכן מוגדר כשטח ירוק עליו לא יבנו, או שיש בו פארק, גינה, או מתקן מים עירוני. מגרשים כאלה מטבעם שאינם מייצרים רעש.
- שכנות בעייתית המייצרת רעש כוללת בין היתר תחנת אוטובוס, בית ספר, גן ילדים, מרכז מסחרי, בית מלון, בית כנסת וכו'.
- רצוי לבדוק האם הבית והגינה של השכן ממוקמים כמו התיכנון המיועד שלכם כך שתהייה גינה מול גינה ובית מול בית ולא ההיפך. כן יש לבדוק שביתו של השכן אינו גדלל ממדים וגבוה כך שמכל חלון שלו ניתן להשקיף לתוך החיים שלכם בבית ובחוץ.
זכויות בנייה:
היות ולזכויות הבנייה יש השפעה ישירה על מחירו של המגרש, יש לבדוק מהן זכויות הבנייה שכן לפעמים קיימות כל מיני מגבלות אותן צריך לקחת בחשבון.
- רצוי לבדוק גם האם קיימת הפקעה של העיריה שלא מומשה.
- בקניית מגרש של דונם קיימת באזורים מסוימים של הרצליה פיתוח מגבלה המאפשרת בניית בית אחד בלבד.
- יש לבדוק מגבלה של בניית בית דו משפחתי בלבד וכן מרחק בנייה מגבול החלקה המשתנה לגבי מגרשים מסוימים.
מיקום המגרש:
למותר לציין שמיקום המגרש קובע את מחירו וזאת על פי מספר אמות מידה:
- המרחק אל חוף הרחצה
- רחוב צדדי או ללא מוצא לעומת רחוב ראשי
- מרחק לבית הספר קובע אם אין צורך בהסעה.
- המיקום הטופוגרפי של המגרש בהשוואה למגרשים השכנים לו.
- מיקומו של מגרש בפינת שני רחובות מעלה את ערכו.
תכניות פיתוח סביבתיות:
- יש לבדוק האם עקב תכניות הפיתוח המתייחסות לשטח בסמוך למגרש יכול ייעוד הקרקע להשתנות כך שבמקום יצוץ כביש חדש, בנייה גבוהה, מבנה ציבורי או בית מלון.
- שינויים בתכניות זרימת התנועה באזור המגרש (למשל הפיכת רחוב לחד סטרי, הזזת תוואי מסילת ברזל), יכולים להפוך רחוב משקט לרועש או מרועש לשקט ובכך להוות גורם משמעותי בקביעת מחיר המגרש.
מכל האמור לעיל ניתן להסיק כי השיקולים בעת בחירת מגרש חייבים להיות כפופים לבדיקת הנתונים מחד ולבחירת מתווך מהימן בעל ידע מקצועי רב מאידך.
בהצלחה במשימה
